【地產專欄】洪琬琪：包租婆租屋市場殺出重圍有門道

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[size=12.3223px]套房遠比沒有衛浴的雅房受歡迎


退休後當個包租公、包租婆，靠著收租金過活，不用跟子女拿錢看臉色，當個有尊嚴的銀髮族，是很多人的夢想。不過隨著房屋自有率達8成，房價高漲且愈來愈多人投入租屋市場，不僅租金投報率大不如前，且競爭者眾，讓許多包租公婆感嘆時不我予，感嘆現代房東愈來愈難為。

63歲已退休的劉媽媽住木柵，很多年前就在住家附近買了1戶30坪的公寓，隔成1間大套房3間雅房出租，以往每月固定有25000元的收入，扣除15000元的房貸，楊媽媽還有1萬元的零用金，對於支應日常生活開銷綽綽有餘。

不過這幾年楊媽媽慢慢發現，租屋網站上的廣告好像變多了，鄰近社區像她家一樣，做租屋生意的人愈來愈多，且年齡層也逐年下降，競爭激烈的結果，使得劉媽媽的小雅房必須降價求租，才能和網站上漂亮的電梯套房競爭。

拒當伸手牌 7成3老人自攢退休金
根據主計處最新統計，2014年65歲以上的老年人口已突破274.5萬人，占總人口數11.7%。內政部98年老人狀況調查也發現，老人的生活費月均為1萬3,830元，有六成的老年人靠自己或配偶的儲蓄或收入、2成2靠子女奉養、3%靠政府救助或津貼，只有1成3來自退休金。

如果想過有尊嚴的老年生活，避免當個向子女要錢的伸手族，購屋出租仍是退休生活相對安定的首選。

全台4萬多待租物件 雙北囊括4成5比重近半
觀察租屋網站現況，網站上約有4萬多個待租物件，其中台北市就占了4分之1約1萬件，新北市占2成約8千件，台中及高雄合起來約1萬件，可見大台北仍是租屋市場的最大戰場。

據觀察，租屋市場也有淡旺季之分，一般而言，農曆年後及畢業季、暑假等屬租屋轉換旺季，隨著學生畢業後投入就業市場，租屋市場勢必將有一波大幅流動，這時如果有物件上架，相對詢問度高，成交期也較短。

公寓雅房不再吃香 電梯套房賣相較佳
不過大台北房價漲勢已高，投資報酬率大幅縮水至2%上下，若考量保值性及節稅功能，儘管購屋出租還是多數人視為退休養老的不二選擇。但隨著經濟條件改善，以往以低價取勝的公寓雅房，愈來愈難敵電梯產品的競爭，針對此一現象，原因有以下幾點。

1、 傳統雅房缺乏管理人員，進出者龍蛇混雜。
2、 現代人忙碌，沒辦法協助代收郵件及處理垃圾也是一大問題。
3、 走樓梯就算了，若是背著大包小包時，沒有電梯就會非常痛苦。

以上幾點都是讓年輕一代裹足不前的主因，這也讓以往最受青睞的頂樓加蓋產品，這幾年漸漸沒落，取而代之的是月租7千~1萬左右的電梯分隔套房，若搭配美輪美奐，具有時尚感的裝潢照片，成交速度比傳統雅房快上1倍以上。

縮短空置期有撇步 強化租屋賣相得用心
因此若要減少租房空置期，在投資房屋物件時仍應首重地段，近捷運站、大學商圈、辦公商圈附近的租屋需求較大，另外最好附上基本的家電和家具，如床組、電視、冷氣及衣櫃等等，讓房客提著行李即能入住，還有不少用心的房東，會以時尚壁貼及溫暖色系牆面強化租屋賣相，皆是有效降低空置率的好方法。

請神容易送神難 好眼力挑房客也是關鍵
歸納出現代包租婆的出租訣竅：

1、 屋況勤於維護
2、 不嫌管理麻煩
3、 巧思裝扮門面
4、 分隔比整層好
也提醒有心投入包租婆行列的民眾，退休收租固然理想，對於選擇好的承租客也要有好眼力，免得請神容易送神難，到時候房租沒賺到，房客沒繳租金又趕不走。平時也要用心維護屋況、關心房客需求，只要掌握這些原則，審慎投資相信就能將租賃的風險降到最低。


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